Все об Италии

Цены на квартиры во Флоренции в первой половине 2016 года зафиксировали небольшой рост на +0,4% по сравнению с тем же периодом 2015 года. Рынок недвижимости исторического центра города очень динамичен, благодаря сильному присутствию итальянских и иностранных инвесторов, которые покупают квартиры, как для личного пользования, так и для сдачи туристам и получения дохода. По сравнению с 2015 годом цены на недвижимость в центре Флоренции выросли на 5%, несмотря на всеобщий экономический кризис и падение цен на недвижимости практически во всех регионах Италии. В районе Санта-Кроче цены за 1 кв.м. варьируют от 3.500 до 4.000 евро. Здесь покупают недвижимость для туристической аренды или B&B. Больше всего пользуются спросом квартиры площадью от 50 до 70 кв.м., с одной или двумя спальнями, средней стоимостью от 200.000 до 300.000 евро. Для двухкомнатной квартиры (гостиная-кухня, спальня) арендная плата составляет в среднем 130-150 евро в день, то есть доход с таких квартир довольно-таки высок, благодаря постоянному потоку туристов приезжающих со всего мира круглый год, заполняемость таких квартир составляет обычно 80% дней в году (42 недели в год).
В районе площади Д’Адзелио (Piazza D’Azeglio) чаще всего спрашивают апартаменты больших размеров с высокими потолками. Здесь в основном покупают состоятельные иностранцы для личного использования, и цены здесь идут от 5.000 евро за кв.м. На Лунгарно (набережная реки Арно) — цена за 1 кв.м. для квартир с видом составляет не менее 5.500 евро, и 4.000 за 1 кв.м. на квартиры без вида на реку Арно. В центре Флоренции есть и более дешевые квартиры, по цене 2.700 — 3.000 евро за кв.м., но обычно это квартиры под капитальный ремонт. Старые дома, которые расположены в историческом центре города, недалеко от собора Санта-Мария дель Фьоре, Площади Республики (Piazza Repubblica) и площади Синьории, отличаются большими площадями, высокими потолками, часто украшены статуями и фресками – это квартиры в старинных зданиях, принадлежавшие когда-то аристократическим флорентийским семьям. В этих же зданиях встречаются квартиры на мезонинах, расположенных между двумя благородными этажами, раньше они были предназначены для проживания прислуги. Такие квартиры характеризуются меньшими размерами и более низкими потолками. Рынок недвижимости очень динамичен и в районе Сан-Галло, недалеко от железнодорожной станции, здесь также покупают квартиры для сдачи туристам. Спрос в этом районе города настолько высок, что среднее время продажи квартиры чаще всего составляет менее одного месяца. Наиболее спрашиваемые квартиры – это двух или трехкомнатные, стоимостью от 160.000 до 250.000 евро. Квартиры сдаются в аренду туристам в течение всего года, и цены колеблются в пределах от 60 до 100 евро в день. Также большим спросом пользуются квартиры в районе Центрального рынка (Mercato Centrale) и в районе Сан-Лоренцо. Здесь можно купить хороший апартамент, потратив около 4.000 евро за 1 кв.м. Инвесторов с большим бюджетом особенно привлекают просторные элегантные апартаменты в районе Дуомо. Обычно это четырех- и пятикомнатные апартаменты площадью не менее 100 кв.м. в старинных зданиях XVII или XVIII века, с балконами с панорамным видом, с фресками и потолками с деревянными балками. Цены на такие апартаменты сильно варьироваться в зависимости от конкретных особенностей каждого отдельного апартамента, его расположения и состояния. (Статистические данный взяты из статьи http://www.gonews.it/2016/09/26/prezzi-in-rialzo-per-il-mercato-immobiliare-a-firenze/).
Рассмотрим возможный доход от туристической аренды на примере:
Цена квартиры 260.000 евро. Расходы на оформление купли – продажи (нотариальные услуги, налоги, гербовые сборы) – приблизительно 15.000 евро. Комиссия агентства, сопровождающего сделку – 5% от стоимости + НДС – приблизительно 15.000 евро. Итого цена квартиры с учетом расходов на оформление — 290.000 евро. Расположение – Санта Кроче. Площадь квартиры — 60 кв.м., 2 спальни, 2 ванные комнаты. Спальных мест 4 + 2. Цена посуточной аренды 130 евро. Предполагаемый доход – 42 недели х 7 х 130 = 38.220 евро в год. Расчет годовой рентабельности:
1. Расходы на содержание квартиры и управление арендой:
— Комиссия агентств, занимающихся арендой составляет не менее 15%, то есть от 5.730 евро.
— Расходы на оплату счетов электроэнергии, газа и воды, в среднем могут составить 70-80 евро в неделю, при условии проживания 4 человек с постоянным пользованием кондиционером или отоплением, то есть приблизительно 3.360 евро в год.
— Расходы на уборку и смену белья – в среднем 50 евро в неделю, то есть 2.100 евро в год. Итого расходы на управление арендой составят 11.190 евро.
2. Подоходный налог – 21% от суммы дохода, то есть 8.020 евро.
3. Постоянные расходы, то есть налоги:
— Ежегодный налог на недвижимость 800-1.500 евро в год (в зависимости от кадастровой стоимости квартиры).
— Налог на коммунальные услуги и эко-налог – 300-500 евро.
В среднем ежегодные налоги могут составить 1.550 евро.
Общая сумма расходов 20.760 евро в год.
Чистый доход составит 17.460 евро с рентабельностью 6%, а если воспользоваться различными способами уменьшения подоходного налога, оптимизировать расходы и повысить заполняемость, то рентабельность можно поднять до 9-10%.
Наша компания Arcasa Group готова подобрать вам апартаменты во Флоренции, для инвестирования в недвижимость Италии.

Поделиться с друзьями