Все об Италии

Новости, события, информация и статьи об Италии

Как купить недвижимость в Италии? — Пошаговое руководство

Arcasa-Group

«Как купить недвижимость в Италии?» — пошаговое руководство.
В Италии закон разрешает иностранцам приобретать жилые и коммерческие объекты недвижимости, а также землю в собственное владение. Как и в любой другой стране, в сделках с итальянской недвижимостью есть свои особенности и тонкости.
Очень часто при покупке недвижимости в Италии люди сталкиваются с одними и теми же вопросам, а именно:
• Какие дополнительные платежи необходимы при покупке недвижимости?
• Как получить ипотеку за границей?
• Какие есть варианты управления недвижимостью?
• Возможен ли разумный торг при покупке недвижимости?
• Какие документы нужно будет оформлять при покупке недвижимости за границей?
• Как происходит процесс покупки?
• Сколько времени занимает процесс покупки?
• Как получить вид на жительство в Италии?

И многие другие рутинные вопросы, которые, на самом деле, очень просто решить, но на которые люди тратят много внимания и сил. Компания Arcasa-Group поможет вам решить любую проблему и ответит на любой вопрос, который у вас возникнет.
В данной статье специалисты агентства недвижимости «Аркаса-Групп» описали все шаги по приобретению недвижимости в Италии со всеми цифрами и детальными комментариями по каждому вопросу, который может возникнуть в этом процессе. Перед Вами сейчас весь наш многолетний опыт, заботливо структурированный для Вашего удобства.

1. Поиск объекта недвижимости
Самый первый шаг при покупке зарубежной недвижимости — это поиск объекта. Возможностей для поиска сейчас огромное количество:
• Интернет
• Сообщества в социальных сетях
• Специализированные выставки
• Тематические печатные издания
• Телевидение и радио
А также удобный и простой способ поиска объекта — это обращение в агентство недвижимости. Здесь возникает вопрос — в какое агентство недвижимости обращаться? Многие россияне, задумываясь о приобретении недвижимости за рубежом, не хотят иметь дело с агентствами в России, предполагая, что они добавляют свою дополнительную наценку и не обладают достаточным уровнем профессионализма. Это большое заблуждение. Российское агентство уделит вам больше внимание и окажет посильную помощь в подборе объекта недвижимости и отправит вас к своим итальянским партнерам. Комиссионное вознаграждение агентства ни как не отразится на вас, и останется в тех же пределах 3-6%. Обращаясь непосредственно в итальянское агентство, вы можете столкнуться с некоторыми трудностями, например, в переводе с русского языка на итальянский и др. В Италии комиссия агентства составляет 3-6% и не входит в указанную стоимость объекта. Тем не менее, на рынке зарубежных агентств также есть свои особенности, которые могут быть неизвестны российскому покупателю поэтому, как минимум, при обращении в итальянское агентство, следует запросить их регистрационный документ (Recevuta), который должен ежегодно подтверждаться, и права на продажу того или иного объекта недвижимости.
В России деятельность агентств недвижимости не лицензируется, и поэтому, при обращении в агентство в России, важно выяснить условия, на которых агентство имеет право продавать объекты — является ли агентство партнёром зарубежного агентства, или продаёт недвижимость на прямую, имея эксклюзивные договора с продавцами недвижимости за рубежом, или, что самое надёжное, агентство работает и зарегистрировано в Италии и имеет представительство в России. В данном случае можно рассчитывать на предоставление максимально достоверной и оперативной информации по каждому объекту недвижимости, а также отсутствие дополнительных наценок.

2. Выбор объекта
Если Вы обратились в квалифицированное агентство недвижимости и его специалисты заранее подобрали для Вас варианты объектов, в том регионе Италии, который Вы выбрали, то, как правило, для осмотра и выбора объекта, а также, чтобы просмотренные варианты не слились в один размытый образ, будет достаточно 2-3 дней.
Естественно, что во многих случаях, цена объекта недвижимости играет важную роль в процессе выбора, и поэтому для результативного и, в первую очередь, удачного выбора недвижимости важно заранее лично для себя определить приоритетные параметры недвижимости и те параметры, без которых Вы сможете обойтись. Например, задумываясь о кв.м. недвижимости, определитесь, что для Вас важнее: 3 отдельные спальни или просторная кухня-гостиная? Или, выбирая конкретное расположение объекта, определитесь что предпочтительнее — доступность инфраструктуры или уединённость в своём собственном саду? Также имеет большое значение расстояние до международного аэропорта.

Удалённость недвижимости от водоёма (озера или моря)
Многие покупатели недвижимости имеют большой опыт выбора отеля или апартаментов для кратковременных периодов отдыха. В таких случаях фактор близости к морю или озеру, вплоть до количества метров от пляжа, безусловно, является важнейшим. Однако при выборе недвижимости для приобретения в собственность, некоторые покупатели зачастую неосознанно стремятся выбрать недвижимость, руководствуясь тем же фактором, как приоритетным, что в данном случае далеко не так очевидно.
Общеизвестная закономерность – чем ближе объект расположен к воде, тем выше его стоимость. Помимо того недвижимость, построенная рядом с водой более подвержена износу из-за постоянной высокой влажности, а также, как правило, расположена в более шумных местах (дорога, пешеходная набережная), не имеет панорамного вида на удалённые части озера, и стоит порой неоправданно дороже.
Здесь также отметим, что небольшой бюджетный автомобиль решает все вопросы передвижения по местности в различных регионах Италии. Наличие автомобиля может значительно влиять на определение ключевых критериев выбора недвижимости. При этом автомобиль не станет помехой любителям итальянского вина. Максимально допустимый в Италии уровень алкоголя — 0,5 промилле, что соответствует 2-3 бокалам вина, выпитым за ужином. Для более комфортного отдыха и перемещения между городками побережья удобнее всего использовать автомобиль.
В случае работы с профессиональным агентством, с одной стороны — отлично знающем особенности регионов Италии, с другой — дорожащим своей репутацией, Вы получите исчерпывающую информацию обо всех нюансах того или иного объекта недвижимости, о плюсах и минусах расположения, а также об особенностях недвижимости, на которые стоит обратить внимание.
Выбирая недвижимость в Италии, стоит учитывать тип используемых коммуникаций — являются ли они автономными или центральными, а также, какой класс энергоснабжения имеет тот или иной объект. В Италии самый высокий класс — класс А+ — это класс, при котором используются самые современные и энергосберегающие системы (наличие солнечных батарей, водяное отопление по полу, современные стандарты изоляции и пр.). Самый низкий класс энергоснабжения (имеют, в основном, старинные виллы) — это класс G, но он не является самым неэффективным и дорогостоящим, потому что, как правило, в его случае для энергоснабжения используется натуральное топливо — газ, что относительно недорого.
Итак, для того, чтобы в процессе осмотра объектов у Вас в голове не возникла путаница, и дальнейший выбор был достаточно понятным, с точки зрения соотношения цены и параметров объекта, составляется для Вас «Лист просмотра» характеристик недвижимости, которые можно отмечать при осмотре каждого объекта:

«Внешние» факторы:
• удалённость от моря / озера
• удаленность от международного аэропорта
• наличие инфраструктурных объектов (магазины, рестораны, аптеки, бытовые службы и т.д.)
• если объект в зоне отдыха — наличие инфраструктуры отдыха (пляж, спортивные и иные развлечения);
• количество солнечных дней и время «присутствия» солнца на объекте (не создает ли тень какое-нибудь строение или, например, гора в течение светового времени).

«Внутренние» факторы:
• площадь объекта (жилая и дополнительная)
• количество спален и санузлов
• наличие гостиной и кухни
• наличие балкона и террасы, расположение
• наличие гаража, парковочного места
• наличие сада, участка, бассейна, их размеры
• класс энергопотребления (например, наличие солнечных батарей на крыше существенно экономит платежи за электроэнергию)
• вид отопления.
При желании проверить «чистоту» объекта с юридической точки зрения, следует обратить внимание на следующие моменты:
• полномочия продавца;
• законность постройки;
• достоверность документов;
• не заложена ли недвижимость, наличие обременений.

Для данной проверки, покупатель, с помощью агентства или сам, может обратиться в нотариальную контору, где была зарегистрирована покупка данного объекта продавцом, и соответственно хранится все дело по данной недвижимости и запросить историю объекта, а также запросить запись из государственного Регистра собственности.

3. Получение итальянского налогового кода (CF)
Расчёты по покупке недвижимости в Италии принято проводить в безналичной форме или банковскими чеками. Для этого покупателю необходимо иметь индивидуальный налоговый номер (Codice Fiscale) и открыть счёт в итальянском банке.
Codice Fiscale — Идентификационный номер налогоплательщика состоит из цифр и букв. Благодаря налоговому коду Министерство Финансов идентифицирует гражданина. Для того чтобы получить налоговый номер, нужно обратиться в Министерство Финансов — Отделение налоговых поступлений (Il Ministero delle Finanze — Dipartimento/Agenzia delle Entrate).
Для получения индивидуального налогового номера необходимо обратиться в ближайшее Отделение Поступлений и предоставить действительный паспорт или равноценный документ.
Codice Fiscale – итальянский идентификационный код налогоплательщика – можно получить не только в Италии, но и в России. Генеральное консульство Италии в России компетентно присваивать и выдавать Codice Fiscale гражданам России, зарегистрированным на территории подведомственного консульского округа.

4. Открытие счета в итальянском банке
Для открытия расчётного счета в итальянском банке необходимы, уже вышеуказанный Codice Fiscale, и действующий заграничный паспорт. На сайтах банков можно посмотреть перечень и формы типовых документов для заполнения при открытии счета, на счёт необходимо положить сумму до € 500.
Агентства недвижимости, как правило, оказывают помощь в получении C.F., открытии банковского счета, а также могут рекомендовать банк с наиболее выгодными операционными тарифами с учётом дальнейшего использования покупателем счета в данном банке для совершения других операции, связанных с содержанием недвижимости. Конечно, выбор банка остаётся за покупателем, а также всегда возможен вариант перевода денег напрямую с зарубежных счетов. Мы рекомендуем для покупки недвижимости в Италии открыть счёт в итальянском банке и переводить туда необходимые для оплаты суммы.

5. Подписание Предложения о покупке
После того как объект выбран, покупатель должен документально заявить владельцу (Продавцу) о своем намерении приобрести данную недвижимость. Для этого между продавцом и покупателем подписывается Предложение о покупке (Proposta di acquisto). В Предложении о покупке указываются все основные условия сделки:
I. Конечная стоимость недвижимости.
II. Порядок и размер платежей.
III. Сроки поступления платежей.
IV. Сумма подтверждающего задатка.
V. Срок подписания нотариального договора купли-продажи.
VI. Другие возможные действия, которые должны быть выполнены до подписания договора.
VII. Обязательным приложением к Предложению о покупке является так называемое «Приложение А», в котором содержатся подробные планы объекта с размерами.

Proposta di acquisto может быть подписано дистанционно, то есть, если покупатель принимает решение о покупке того или иного объекта уже уехав из Италии, то он может получить проект Предложения по электронной почте, подписать его, сканировать и отправить покупателю. Покупатель, в свою очередь, сделает то же самое.
В случае принятия решения об использовании ипотечного кредита, покупатель после подписания «Предложения о покупке» может обратиться в банк для согласования выбранного объекта недвижимости с банком и обсуждения условий получения ипотечного кредита. В данном случае для защиты интересов покупателя, в «Предложение о покупке» добавляется пункт, в котором оговаривается возврат подтверждающего задатка покупателю в случае невозможности получения кредита.
Ипотечный кредит для покупателя может стать объективным подтверждением того, что покупка данного объекта является абсолютно выгодным капиталовложением, что особенно важно для любого покупателя, действующего на, как правило, незнакомом ему зарубежном рынке недвижимости. Так банком для выдачи положительного заключения будет произведена следующая работа:
• Кредитным комитетом банка будет проведён анализ ликвидности объекта недвижимости для выяснения целесообразности кредитования;
• Юридическим отделом будет проведена экспертиза документов, подтверждающая легитимность представленных бумаг;
• Оценочным отделом будет определена рыночная стоимость, вследствие чего покупатель сможет понять завышена или занижена ли стоимость недвижимости и сделать уже те или иные соответствующие выводы.

6. Получение ипотеки
Перед тем, как перейти к описанию следующих действий, связанных с приобретением недвижимости, хочется упомянуть об одном немаловажном моменте, который может оказать существенное влияние на выбор и существенно расширить возможности покупателя — это использование ипотечного кредита.
Ипотечный кредит на покупку зарубежной недвижимости это:
• Удобный и безболезненный способ уравновесить Ваши желания и возможности.
• Это не вынужденное действие, а рациональный выгодный шаг. Всем известно, что российский уровень инфляции превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию в Европе, следовательно, Ваши капиталовложения в недвижимость будут удачной инвестицией в любом случае.
• Банк за Вас проверит ликвидность объекта, проведёт его юридическую и техническую экспертизу, и Вы получите объективную оценку выгодности Ваших капиталовложений.
В Италии, как и в любом европейском государстве, ипотечные программы используются очень активно. Особенно благосклонно к нерезидентам относятся банки на Севере Италии, так как недвижимость в данном регионе высоколиквидная и клиенты, которые обращаются в банк, обладают высоким уровнем платёжеспособности.
Для получения ипотечного кредита гражданину Российской Федерации не нужно быть гражданином Италии, иметь вид на жительство или обладать итальянской недвижимостью. Россиянин может получить кредит в итальянском банке до 50% от стоимости недвижимости, сроком на 10–15 лет.
Мы всегда советуем брать ипотечный кредит на максимально возможный срок, так как в этом случае платежи по кредиту будут минимальными. Немаловажно, что досрочное погашение кредита возможно в любой момент (через 4 месяца) без каких-либо штрафных санкций и комиссий.
Как правило, срок оформления ипотечного кредита после предоставления в банк всех необходимых документов от покупателя составляет полтора месяца.
Ставка по ипотечному кредиту на момент написания книги составляет от 4,8% до 6% годовых, в зависимости от вида ставки (плавающая, либо фиксированная). Плавающая ипотечная ставка всегда ниже фиксированной. Кредит нерезидентам Италии всегда выдается по плавающей ставке. Данная ставка зависит от ежедневно устанавливаемой Euribor — ставки, по которой банки Еврозоны кредитуют друг друга, и к которой сам банк прибавляет свою маржу (до 2%, примерно). В некоторых случаях можно использовать так называемую смешанную ставку (Mixed Mortgage), когда покупатель каждые два года решает, по какой ставке уплачивать кредит в последующий период – по фиксированной или плавающей. Ипотечные платежи могут производиться помесячно или поквартально.

Перечень основных требуемых банком документов для оформления ипотеки нерезидентом минимальный, а именно:
I. Копия заграничного паспорта.
II. Итальянский налоговый код – C.F.
III. Контактный телефон и E-mail.
IV. Выписка со счета своего банка с зафиксированными на нем поступлениями зарплат/доходов.
V. Справка с работы или в случае, если покупатель является владельцем фирмы, справка (на бланке фирмы с логотипом) о типе коммерческой деятельности компании.
VI. В случае наличия, другие финансовые доходы/накопления.
Все документы должны быть переведены на итальянский и заверены нотариально в Консульстве Италии. Покупатель может сам выбрать банк или обратиться за помощью в агентство недвижимости, которое имеет наработанные связи с итальянским банком и сможет обеспечить ассистенцию в оформлении необходимых документов, а также, что немаловажно, в дальнейшем помочь согласовать с банком выбранный объект недвижимости, для покупки которого будет использоваться ипотечный кредит.
Обращение в банк имеет смысл уже после того, как Вы выбрали недвижимость и подписали с продавцом Предварительный договор купли-продажи. Агентства, имеющие опыт работы с банками в Италии, всегда могут оказать непосредственную консультацию по вопросам получения ипотечного кредита и вопросам сопутствующих при этом возможных платежей и комиссий.
Ипотечный кредит оказывает существенное влияние на выбор недвижимости и существенно расширяет возможности покупателя. В дальнейшем же ипотечные платежи можно покрывать доходами от сдачи в аренду приобретённой недвижимости.
При выборе недвижимости, квалифицированный специалист агентства всегда поможет оценить возможность эффективной сдачи в аренду того или иного объекта. Как правило, серьезные агентства недвижимости всегда занимаются управлением недвижимости своих клиентов после покупки – оплачивают счета, подготавливают недвижимость к приезду собственников, координируют работу по ремонту и текущему обслуживанию, а также могут сдавать собственность в аренду.

7. Внесение депозита
После подписания Предложения о покупке покупатель вносит депозит (задаток), который, как правило, составляет 10-20% от стоимости недвижимости. Депозит передаётся продавцу только в том случае, если он также подпишет данное, уже неотменяемое, Предложение. Возможен также и просто перевод покупателем денег на счёт продавца. Если, после подписания неотменяемого предложения, какая-либо из сторон откажется от дальнейшей сделки по собственной вине, это влечёт для неё материальную ответственность. Если отказывается продавец, то он выплачивает покупателю депозит в двойном размере. Если же от сделки отказывается покупатель, то он теряет сумму внесённого ранее депозита.
В случаях, если этапы оплаты недвижимости покупателем достаточно растянуты во времени (при желании одной из сторон, до одного года), то может быть дополнительно подписан Предварительный договор (Compromesso di Vendita), который как и последующий договор купли-продажи заверяется нотариусом.
Итальянское законодательство тщательно следит за юридической чистотой сделок с недвижимостью. Все сделки подлежат обязательному заверению нотариусом, который после заверения уже без участия покупателя, передаёт документы в Департамент Регистра собственности для внесения новой записи о новом собственнике.

8. Сопутствующие платежи
Важно помнить, что к моменту подписания нотариального договора купли-продажи покупатель обязан оплатить следующие услуги:
I. Нотариальные действия.
II. Комиссионные агентства недвижимости.
III. Страховые сборы.
IV. Налоги.

Все платежи могут быть оплачены любыми существующими способами:
• перечисление на расчётный счёт получателя (оформлением перевода в банке или в интернет-банкинге);
• оформление чека;
• банковской картой;
• наличными (не более 3.000 €).

В случае приобретения объекта недвижимости, когда речь идёт о существенных суммах, все заинтересованные лица, как правило, договариваются о способах оплаты и сроках и готовятся к этому заранее.
Подтверждающий задаток всегда вносится на счет продавца напрямую. Остальные суммы могут быть переведены на открытый покупателем счет в Италии и потом, к моменту подписания основного нотариального договора купли-продажи, покупателем могут быть выписаны чеки и переданы продавцу в момент подписания договора.
В Италии есть ряд принципиальных налогов и платежей, которые необходимо оплатить при покупке недвижимости, далее приведём их перечень:

Налоги
Расчёт налогов от кадастровой стоимости — при покупке вторичной недвижимости и от заявленной рыночной стоимости недвижимости — при покупке нового жилья.
Кадастровая стоимость недвижимости — это стоимость, которая присваивается объекту недвижимости государственными органами Италии и не имеет отношение ни к рыночной стоимости, ни к стоимости покупки. Как правило, кадастровая стоимость может быть меньше рыночной на 30%, но разница существенно зависит от провинций.
Размер налогов может быть существенно снижен, если покупатель заявит покупаемую недвижимость как свой первый дом, то есть как своё основное место жительства. Основным местом жительства является недвижимость, в которой Вы проживаете более 183-х дней в году. Но, для столь длительного пребывания в стране, необходимо получить вид на жительство, который должен быть оформлен в течение 18-и месяцев с момента приобретения недвижимости.

I. Если недвижимость приобретается как «первый дом», т.е. как основное место жительства, а продавец является частным лицом:
• Регистрационный налог — 2% от кадастровой стоимости
• Фиксированный ипотечный налог — 50 €
• Фиксированный кадастровый налог — 50 €

В случае если имущество зарегистрировано в земельном кадастре, в качестве элитной недвижимости (категории A/1, A/8 и A/9), регистрационный налог, начиная с 1 января 2014 года увеличился и составляет 9% от стоимости имущества.

II. Когда «первый дом» покупается у строительной компании в течение 5 лет с момента завершения строительных работ:
• НДС — 4%
• Фиксированный регистрационный налог — 200 €
• Фиксированный ипотечный налог — 200 €
• Фиксированный кадастровый налог — 200 м

III. Когда «первый дом» покупается у строительной компании через 5 лет после завершения строительных работ:
• НДС — не облагается
• Регистрационный налог — 2% от кадастровой стоимости
• Фиксированный ипотечный налог — 200 €
• Фиксированный кадастровый налог — 200 €

IV. Если покупается не «первый дом», т.е. он не будет являться основным местом жительства, а продавец является частным лицом, «не строительной» компанией или строительной компанией, при условии, что с момента окончания строительных работ прошло 5 лет:
• Регистрационный налог — 9% от кадастровой стоимости
• Фиксированный ипотечный налог — 50 €
• Фиксированный кадастровый налог — 50 €

V. Если покупается не «первый дом», а продавец является строительной компанией, и при этом с момента окончания строительных работ не прошло 5 лет:
• НДС — 10% (22%, если элитная недвижимость)
• Фиксированный регистрационный налог — 200 €
• Фиксированный ипотечный налог — 200 €
• Фиксированный кадастровый налог — 200 €

Услуги нотариуса — при стоимости недвижимости от 300.000 € до 1.000.000 €, гонорар нотариуса составляет от 3.000 € до 7.000 €

Комиссионные агентства составляют 3-6% от стоимости недвижимости. Законодательством установлен размер взимаемых комиссионных на уровне 3%. Услуги агентства оформляются соответствующим договором, и размер комиссионных прописывается в договоре купли-продажи недвижимости.

Страховка объекта недвижимости — страхование недвижимости зависит от желания покупателя. Если недвижимость приобретается с использованием ипотечного кредита, то страхование обязательно. В этом случае, на весь период действия кредита, заключается страховой договор. В зависимости от специфики конкретного договора страхования (т.е. широты страхового покрытия), тариф колеблется от 250 € до 500 € в год.

Государственный ипотечный налог — оплачивается в случае использования ипотечного кредита и составляет 2% от суммы кредита. Если же дом приобретается как первый, то есть заявляется основным местом жительства, то сумма ипотечного налога будет составлять 0,25%. Помимо того, оплачивается банковская комиссия в районе 500—1000 € и услуги оценщика, в районе 300 €.
Дополнительно отметим, что работая с квалифицированным агентством недвижимости, перед подписанием каких-либо бумаг, связанных с приобретением недвижимости, Вы всегда можете запросить и получить полный перечень всех сопутствующих платежей и задать необходимые вопросы.

9. Заключение нотариального договора купли-продажи
Финал процесса покупки — это подписание нотариального договора купли-продажи (Contratto notarile di compravendita), который передаёт право владения имуществом от продавца к покупателю. Договор подписывается продавцом и покупателем у нотариуса, который производит подготовку и заверение данного документа, а также несёт личную ответственность за все свои действия.
Предварительно, нотариус осуществляет проверку предоставленных продавцом документов о собственности, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке. Если проверка документов показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несёт перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.
Договор купли-продажи содержит все данные по объекту недвижимости и условия покупки, которые были оговорены покупателем и продавцом заранее. Договор сопровождается рядом Приложений, содержащих в себе существенную информацию об объекте недвижимости и покупателю следует обратить на них свое внимание и внимательно прочитать. Данными приложениями являются:

I. Permesso di Costruire — документ, содержащий в том числе информацию о всех коммуникациях в доме, а также коммуникациях, проходящих рядом с объектом, описание дорог, описание и метраж частной территории и правил пользования общественной территорией. Если речь идёт об апартаментах в резиденции, то в Permesso di costruire также указывается информация обо всех общественных территориях (лифты, паркинг, стоянки, бассейн и пр.).

II. Certificazione Energetica — энергетический сертификат, в котором указывается класс энергоснабжения (от А+ до G).

Подписание договора купли-продажи возможно только после полной оплаты стоимости недвижимости. При таком важном условии покупателю, как правило, удобнее всего выписать покрытый банковский чек на сумму финального транша и в момент подписания договора передать данный чек продавцу.
В случае использования ипотечного кредита, при подписании договора присутствует представитель банка, который также подписывает договор, как третья участвующая сторона, и передаёт продавцу чек на сумму выданного покупателю ипотечного кредита. В дальнейшем, после выплаты ипотечного кредита, банком покупателю выдаётся документ о снятии обременения с купленного им объекта недвижимости.
Для покупателей, не владеющих итальянским языком, подписание договора может пройти в присутствии переводчика и двух свидетелей, владеющих двумя языками (итальянским и русским, соответственно), при этом договор купли-продажи будет составлен на обоих языках. Для подписания договора покупателю достаточно предоставить действующий заграничный паспорт, в случае желания включения в договор супруги(га) свидетельство о браке не требуется.

10. Регистрация сделки в государственных органах
В обязанности нотариуса, проводящего сделку, входит регистрация Акта о покупке (Atto Notarile di Compravendita) в Департаменте Регистра собственности. Регистрация прав собственности занимает различное количество дней в зависимости от муниципалитета. Примечательно, что в Италии переход права собственности происходит уже в момент подписания нотариального договора купли-продажи, в отличие от Российского законодательства, по законам которого, покупатель становится полноправным собственником только после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

11. Прием-передача недвижимости
В Италии подписание акта приёма-передачи недвижимости между покупателем и продавцом не является строго обязательным, все происходит согласно договорённостям на максимально удобных для покупателя условиях, тем более, если в данном процессе задействовано агентство недвижимости. Как уже упоминалось выше, покупатель становится законным собственником только после подписания договора купли-продажи, но, по возможно достигнутым договорённостям, для начала ремонта, если это первичное жилье без отделки, или просто для организации нового быта, покупатель может получить ключи от недвижимости и до подписания нотариального акта.
Итак, покупатель стал полноправным владельцем недвижимости в Италии и перед тем как предаться безоблачному наслаждению, необходимо оформить на своё имя новые договора по обслуживанию коммуникаций. По закону, новый собственник в течение 24 часов с момента подписания нотариального акта, обязан обратиться в Администрацию города и уведомить о себе, как о новом собственнике недвижимости, благодаря этому на покупателя автоматически будет переведена часть оказываемых государственных услуг, связанных с эксплуатацией недвижимости (вывоз мусора, обслуживание канализации и пр.). Также новому собственнику необходимо снять показатели счётчиков электричества, газа и воды и также обратиться в Администрацию для заключения новых договоров. Как правило, если покупатель осуществлял процесс покупки с помощью агентства недвижимости, то все переговоры с Администрацией, снятие показаний счётчиков и оформление документов берет на себя агентство, как и помощь в дальнейшем управлении недвижимостью, а именно решении любых вопросов, касающихся эксплуатации недвижимости.

12. Послепродажные расходы на содержание недвижимости
Размеры будущих расходов по содержанию приобретаемой недвижимости – немаловажный вопрос, о котором стоит задуматься уже в процессе её выбора.
Расходы на содержание недвижимости складываются из следующих платежей:

I. IUC (Imposta Unica Comunale) – единый коммунальный налог на недвижимость, который состоит из:
IMU (Imposta Municipale Unica) – единый муниципальный налог на недвижимость: Cоставляет 0,4-0,7% от кадастровый стоимости (rendita catastale) объекта и рассчитывается для каждого объекта индивидуально в зависимости от статуса территории, на которой находится. Например, налог на апартаменты с 2-я спальнями составит около 900 €/год.
TASI + TARI – Коммунальные платежи: Платежи за воду, электричество и газ рассчитываются на основе показаний соответствующих счётчиков, а за вывоз мусора, телевидения, телефона и интернета – по договору. Например, при проживании семьи из трёх человек в двухкомнатных апартаментах в течение 5-и недель в году, коммунальные платежи составят ориентировочно 300-400 €.
II. Кондоминиальные расходы: Оплачиваются владельцами апартаментов в резиденции. Размер таких расходов связан с наличием собственной частной территории, бассейна, паркинга и прочих зон и систем общего пользования. В среднем, кондоминиальные расходы в резиденции с бассейном и парком составляют сумму в размере около 1.500 € в год. Кондоминиальные расходы в жилом доме, в среднем, составляют 300-400 € в год. Кондоминиальные расходы в элитных резиденциях, например с дарсеной, частным пляжем и инновационными системами инжиниринга, или в апартаментах, которые находятся в исторических виллах, могут составлять суммы до 5.000 € в год.

13. Временный вид на жительство в Италии (ВНЖ)
Оформление ВНЖ только для целей уменьшения налога, при покупке недвижимости, не является оправданным. Мы всегда советуем своим клиентам, перед принятием решения об оформлении ВНЖ, определиться насколько получение данного документа является необходимым.

Компания Arcasa-Group оказывает услугу в получение временного вида на жительство в Италии. Владение недвижимостью в Италии не являются достаточным основанием для получения вида на жительства или хотя бы долгосрочной визы. Все, на что можно рассчитывать в общем случае – это шенгенская виза тип “С”, дающая право однократного или многократного въезда в страну и на срок до 90 дней в течение полугодия. Вместо обычного ваучера гостиницы в консульство необходимо будет представить документ, подтверждающий владение недвижимостью. Виза тип “С” может выдаваться на тех же условиях и на более долгие сроки – от года до пяти, – по усмотрению консульства.

Решение о предоставлении права на ВНЖ в Италии принимается в итальянском Консульстве, куда вам необходимо предоставить целый пакет документов. В случае положительного решения консульства вам предоставляется виза тип “D”, то есть виза, дающая право пребывать в Италии 365 дней. После этого вы въезжаете в Италию и подаете в полицейское управление документы на ВНЖ.

Вот некоторые мотивы, по котором можно обращаться в консульство для получения итальянской въездной визы, которые являются иммиграционными и дают право на проживание в Италии на неограниченный срок.

• Наемная работа (Lavoro Subordinato) — работа по найму в Италии, путем заключения трудового контракта с работодателем с неопределенным сроком завершения и наличии соответствующих квот.
• Бизнес-иммиграция в Италию или Самостоятельная работа неподчиненного характера (Lavoro Autonomo) — когда получено право на профессиональную деятельность в различных областях (например, коммерция, торговля, спорт, искусство и т.п.).
• Выбранное место жительства (Residenza Elettiva) — в случае, когда иностранец имеет пассивный доход, достаточный для проживания в Италии без права на работу.

После подачи заявки и необходимых документов в итальянское управлении полиции (Questura) на получение ВНЖ, открывается дело (Pratica), после чего в течение примерно 30-45 дней представитель полиции, в абсолютно любое время, может прийти к Вам домой и проверить действительно ли Вы постоянно проживаете по заявленному месту. Единожды удостоверившись, что Вы действительно живете в своём доме, полиция, как правило, больше проверок не организует.

Важные выводы
В завершении, хотелось бы обратить Ваше внимание, что желание покупателя обойтись без услуг агентства недвижимости и купить объект самостоятельно, даже при условии владения итальянским языком, может быть не совсем оправданно и несколько рискованно.
Да, при удачном стечении обстоятельств, пройти все этапы сделки и стать счастливым полноправным собственником, на основе данного руководства, возможно. Тем не менее, в процессе приобретения недвижимости, с момента выбора объекта и до получения ключей, покупателю и продавцу всегда важно находить и соблюдать взаимовыгодный баланс интересов — будь то обсуждение условий внесения задатка, условий подписания акта приёмки и др., не говоря уже о самом договоре купли-продажи. И в этом случае потребуются дополнительные знания:
• законодательства страны
• нюансов налогообложения
• принятых в стране условий оплаты
• правил оформления гарантий
• и так далее.

Как раз в данных вопросах, для защиты интересов покупателя и их соответствующего юридического оформления может потребоваться поддержка профессионала из агентства недвижимости, специализирующегося на интересующем Вас регионе Италии.
Не имеет смысла беспокоиться о безопасности и законности подписываемого Вами договора купли-продажи, при работе с тем или иным агентством, так как на законодательном уровне договор и регистрация перехода права собственности в Италии контролируется нотариусом, который несёт личную ответственность за чистоту сделки.
Агентство недвижимости, по сути, является организацией предоставляющей услуги по выбору недвижимости и координации работы всех контрагентов в процессе приобретения и дальнейшего обслуживания недвижимости. Поэтому ключевыми критериями в выборе агентства должны стать не доверие и надежность сделки как таковой, а качественный сервис и комфорт взаимодействия с агентством.

Для планирования времени, которое будет затрачено на покупку недвижимости, можно опираться на следующие стандартные сроки проведения сделки:
Как правило, весь процесс покупки занимает не более двух-трёх недель. При этом не обязательно всё это время присутствовать в Италии. Можно приехать дважды:
• в первый раз – для того, чтобы выбрать недвижимость, обсудить условия покупки, получить ИНН, открыть счёт в банке;
• во второй раз — для того, чтобы внести задаток, подписать контракт у нотариуса и составить график платежей.

Целесообразно приехать первый раз на срок не менее двух-трех дней, во второй приезд уже будет определена точная дата подписания контракта у нотариуса, поэтому достаточно приехать на два дня.
В том случае, если для покупки недвижимости будут использоваться ипотечные средства, процесс покупки недвижимости займет около двух месяцев.

Об агентстве недвижимости Arcasa-Group
Благодаря работе напрямую с застройщиками и продавцами недвижимости, отличному знанию территориальных особенностей и надёжному многолетнему сотрудничеству с региональными партнёрами, Arcasa-Group является одним из ведущих агентств по продажам и эксплуатации недвижимости на всей территории Италии.
Вместе с тем, мы активно расширяем территорию присутствия и предоставляем на выбор наших клиентов наиболее привлекательную недвижимость в регионах Италии, пользующихся спросом у самой притязательной аудитории.

Вы получаете полное сервисное сопровождение до, в процессе и после приобретения недвижимости. В Вашем распоряжении все возможности и особенности работы в соответствии с Вашими запросами и требованиями:

Офисы в Италии и России. Во всех итальянских офисах — русскоговорящие специалисты, эксперты по регионам, проживающие в Италии постоянно.

Точная и объективная цена. Вся недвижимость, представленная у нас, проходит внимательный отбор. В наших каталогах отсутствует недвижимость с завышенной ценой или со скрытыми дефектами. Содействие в торгах с собственником во время покупки, гарантированное отсутствие двойного агентского сбора.

Работаем на результат. Мы тщательно подбираем лучшую недвижимость, в точности соответствующую Вашим пожеланиям, тем самым экономя Ваше драгоценное время. Тем не менее, мы продемонстрируем столько вариантов недвижимости, сколько потребуется, чтобы Вы были уверены, что приобретаете наиболее оптимальный вариант. Наши менеджеры дадут Вам подробную и точную информацию о любой интересующей Вас недвижимости.

Подготавливаем все необходимые документы в короткий срок, внимательно контролируя соблюдение всех Ваших интересов, избавляем Вас от бумажной волокиты. Просмотры, переговоры и обсуждения проходят в наиболее удобное для Вас время. В процессе работы вы получаете еженедельный отчёт — у Вас всегда будет информация обо всех этапах сделки.

Оказываем сопровождение в получении ипотечного кредита. Процесс выверен до мельчайших деталей. Иногда с момента первого обращения до полноправного владения проходит всего 2-3 недели/месяца. Вы получаете полное сопровождение от встречи в аэропорту до подписания нотариального акта и получения ключей.

Предоставляем владельцам недвижимости исчерпывающие услуги поддержки и сопровождения: от подготовки дома к приезду, проектировочных и ремонтно-отделочных работ, меблировки и ухода за садом — до поступления детей в школу, открытия юридического лица и получения вида на жительство. Экстренные вопросы в период Вашего проживания в Италии решаем в любое время суток.

Мы оказываем полное содействие при сдаче недвижимости в аренду, включая решение финансовых, хозяйственных и координационных вопросов.

Недвижимость в Италии — это, прежде всего, отличное вложение капитала. Вложив денежные средства в недвижимость, вы получаете возможность приобрести качественное жилье в одной из самых привлекательных стран Европы. Поэтому деньги, вложенные сейчас — это залог, как вашего процветания, так и благополучия ваших детей.

Специалисты Сергей Аникеев и Юлия Ивашова — Агентство недвижимости “Arcasa-Group”
Позвоните нам и получите консультацию по выбору и приобретению недвижимости!
E-mail: arcasagroup@gmail.com
Телефон: +7 (926) 707-35-53

Поделиться с друзьями