Процедура покупки недвижимости

Как купить недвижимость в Италии

Процедура покупки недвижимости в Италии


logo-footer

Право собственности в Италии гарантировано Конституцией страны – ст. 24.
Законы Италии позволяют иностранцам приобретать недвижимость и осуществлять инвестиции и капиталовложения в этот бизнес. Недвижимость может быть приобретена как физическим, так и юридическим лицом, в последнем случае сдача объекта в наем может быть одним из видов деятельности фирмы. Иностранным гражданам гарантируется безопасность и полная конфиденциальность любой информации, полученной от клиента. Необходимо соблюдать некоторые условия – покупатель должен легально находиться в Италии, иметь налоговый код и поручителей из числа резидентов Италии.
Процедура покупки недвижимости в Италии достаточно проста, и чётко регламентирована Итальянским Законодательством. Прежде чем приступить к оформлению покупки вам необходимо:
Получить ИННИдентификационный налоговый код (Codice Fiscale). По налоговому номеру итальянское государство идентифицирует каждую личность, проживающую или ведущую какую-либо экономическую деятельность на его территории. Он понадобится вам не только для приобретения жилья, но и при любой попытке проявить какую-либо жизненную активность в Италии: от покупки сим карт и телевизора, до открытия счёта в банке, подписания всевозможных контрактов и договоров, обращения в органы здравоохранения и пр. При наличии паспорта с действующей шенгенской визой, его можно получить в течении нескольких минут, в любом местном отделении налоговой службы Италии (Ufficio Locale dell’Agenzia delle Entrate) или в итальянском консульстве в стране проживания.
Открыть счёт в итальянском банке. По итальянскому законодательству расчёт при покупке недвижимости можно производить из итальянского банка ордерным банковским чеком (Assegno Circolare). Оплату покупки недвижимости также можно произвести банковским переводом из любой страны мира.
Исторически сложилось что, процесс покупки недвижимости в Италии обычно делится на три этапа:
1. Proposta di Acquisto. Процедура купли-продажи начинается с подписания так называемого Предложения о покупке (Proposta di Acquisto), в которой оговариваются все детали объекта недвижимости, цена и условия оплаты. Для подтверждения серьёзности намерений покупатель вносит залог в размере от 5-10% от цены недвижимости на имя владельца объекта. Данная сумма оплачивается чеком или банковским переводом. В случае принятия предложения о покупке, данная денежная сумма становится подтвердительным задатком. В случае неисполнения покупателем своих обязательств по предложению о покупке, денежная сумма задатка ему не возвращается, а если откажется продавец, то он обязан вернуть его покупателю в двойном размере.
2. Compromesso. Когда все детали обдуманы и оговорены стороны переходят к подписанию Соглашения о покупке (Preliminare di compravendita — Compromesso), которое является уже юридически обязывающим договором. Обычно Соглашение о покупке составляется в форме частного договора (Предварительный договор), имеющее силу закона. Данный договор может быть зарегистрирован в государственном Реестре. В нем указывается точная цена сделки, оговариваются все положения контракта: способы оплаты, дата подписания окончательного договора и все другие условия и оговорки. При подписании Compromesso выплачивается задаток (Caparra) в размере от 20-30% от цены покупаемого объекта, с этого момента стороны обязаны завершить покупку. Если сделка срывается по вине покупателя, он теряет сумму внесённого депозита. Если продавец не выполняет указанные в соглашении обязательства – он обязан выплатить покупателю депозит в двойном размере. Если покупатель не владеет итальянским языком, то при подписании соглашения должен присутствовать переводчик владеющий языком понятным покупателю. Иначе договор может быть признан недействительным.
3. Rogito или Atto notarile. Окончательный договор купли-продажи (Contratto Notarile di Compravendita) подписывается только в конторе нотариуса (Notaio), который предварительно проверяет по документам юридическую чистоту сделки, заверяет факт подписания договора и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов. Далее контракт регистрируется нотариусом в Регистрационном Бюро Недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari) — на большей части Италии, или в Поземейной Книге (Libro Tavolare) — в бывших австрийских территориях, где ему присваивается регистрационный номер. В Консерватории Реестров Недвижимости можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее точная стоимость, площадь, а также сведения о возможной задолженности владельца. В большинстве итальянских провинций владелец недвижимости вступает в пава собственника, сразу после подписания контракта. В Южном Тироле (Трентино-Альто-Адидже) Триесте, Удине и других территориях входивших в прошлом в состав Австрийской империи, где действует австрийская кадастровая система, недвижимость переходит в собственность покупателя только после записи акта купли-продажи в Поземельной Книге (Libro Tavolare). При подписании контракта происходит окончательный расчёт с продавцом и уплата всех налогов и нотариального сбора. Оригинал акта хранится у нотариуса в архиве, а заверенные им копии, выдаются покупателю и продавцу, и являются документами о собственности.
Перед подписанием контракта нотариус обязан зачитать договор вслух и удостовериться, что все его пункты однозначно поняты обеими сторонами. Если покупатель не владеет итальянским языком, существует два пути решения проблемы:
— Контракт заключается на двух языках, при совершении сделки должен присутствовать переводчик и свидетель владеющие, кроме итальянского, языком понятным покупателю. При этом заранее должен быть сделан письменный перевод контракта, который заверяется нотариусом в присутствии переводчика и свидетеля, могущего подтвердить его компетентность, и прилагается к итальянской версии контракта. Услуги переводчика и свидетеля оплачивает покупатель.
— Оформляется доверенность (Procura Speciale d’acquisto) на человека владеющего итальянским языком, который подписывает контракт от лица покупателя. В этом случае присутствие покупателя при заключении сделки возможно, но не обязательно. Доверенность может быть оформлена у нотариуса в Италии, естественно в присутствии переводчика. Или у нотариуса в стране проживания доверителя, на неё ставится апостиль, затем осуществляется перевод на итальянский язык.

+7 (926) 707-35-53

Поделиться с друзьями